הגורמים לעליית מחירי הדירות שלא לקחתם בחשבון

שנת 2017 הסתיימה עם תוספת של כ- 25,000 דירות חדשות. המחירים מרקיעים שחקים, קורת הגג נראית כחלום לא מושג לרבים מבני מעמד הביניים שגם ככה נאבקים ביוקר המחיה. בשנים האחרונות, שרי האוצר יזמו תכניות על גבי תכוניות ואפילו החלו בביצוע הגרלות. הזוגות הצעירים מוצאים את עצמם ממלאים כרטיסי לוטו בתקווה לזכות בדירה שתקרום עור וגידים בעוד מספר שנים. בינתיים יצטרכו להמשיך ולשכור דירה או לגור אצל ההורים.

אין פתרון קסם לירידת מחירי הדירות. ראו את הניסיון של שר האוצר הקודם שנקט ביוזמת מע"מ 0. כוונת כולם הייתה טובה אך עדיין נראה כי מחירי הדירות אינם סרים למרותם. ישנם גורמים נוספים המחזקים את עקומת הביקוש וגורמים לה להמשיך ולגדול. אסקור בקצרה שני גורמים אשר אינם תלויים במשתנים כלכליים או במדיניות ממשלתית זו או אחרת ולהם תרומה רבה גם לרמת המחירים הגבוהה.

שני גורמים אלו לכאורה אינם קשורים לעליית מחירי הדירות ואיש אינו מצביע עליהם כעל משתנים אשר יש לקחת אותם בחשבון. למעשה, ככל שהזמן יעבור משקלם של גורמים אלו ילך ויעלה.

הגורם הראשון קשור לזרימת הפליטים ממדינות אפריקה וארצות המזרח התיכון שמשנה את אירופה ללא היכר. תופעה זו גורמת בתורה לתופעת לוואי נוספת הנובעת ממוצאם של הפליטים ממדינות מוסלמיות ועמה הזינוק ברמת האירועים האנטישמיים (למרות שחלקם ממוצא שמי, אירועים אנטישמיים מופנים כיום כנגד היהודים). יהודי אירופה מרגישים שוב כי הקרקע בוערת מתחת לרגלם. רבים מהם כבר החלו בשנים האחרונות לעשות עליה. ערי חוף רבות בישראל שינו את צביונם.. גלי העלייה מצרפת מזרימות ביקוש חיצוני וגורמים בתורם לעליית מחירים המחלחלת מרצועת החוף אל פנים הארץ. אוכלוסייה חזקה נוספת אשר החלה לזרום בשנים האחרונות אל הארץ הינה מיהדות צפון אמריקה. זהו כבר לא מחזה נדיר לשמוע אנגלית ברמת שפת אם ברחובותינו. רק בשנת 2017 עלו מארה"ב כ- 4,000 עולים ונראה כי המגמה מתחזקת.

בעוד שבעבר זרמו גלי הגירה מכוון מדינות אמידות פחות יותר כגון אוקראינה, אתיופיה ורוסיה אשר הסתפקו בפתרונות דיור זולים, הרי התגברות זרם העולים מכוון מדינות מערביות מתחרה באופן ישיר בשוק הדירות המיועד לזוגות צעירים מדור מעמד הביניים. תחרות זו מגדילה את עקומת הביקוש ויוצרת לחץ לעליית מחירים מתמשך.

הגורם השני מקורו בהתרחבות התא המשפחתי. אין זה מחזה נדיר לראות זוגות צעירים רבים אשר מאחוריהם משתרך טור של 3-4 ילדים. מבחינה סטטיסטית לצורך שמירה על גודל אוכלוסייה זהה לאורך זמן רמת הפריון צריכה לעמוד על 2. צמיחה באוכלוסייה מתרחשת מעל רמת זו. בשנת 2017 אוכלוסיית ישראל צמחה ב 1.9%, כלומר תוספת של 165,000 תושבים (כש- 27,000 מהם מקורם בהגירה). בראיה ארוכת טווח מדובר על תוספת של עשרות אלפי דירות חדשות נוספות בכל שנה. על ממשלה וכל ממשלה לתת עניין משקל ראוי שכן אי תכנון לטווח ארוך מעבר לקדנציה זו או אחרת של פוליטיקאי תביא בהכרח לשמירה על רמת מחירים בלתי אפשרית אשר תבוא על חשבון איכות חייו של זוג צעיר במדינת ישראל.

על כן אין מנוס מהגדלת עקומת ההיצע באופן דרסטי בדמות הפשרת קרקעות לבניה ויסוד ערים חדשות בצפון הארץ ובדרומה כך שיוכל לתת מענה לגידול הצפוי באוכלוסיית המדינה הן מגלי ההגירה ממדינות מערביות חזקות והן מהגידול הפנימי הנובע מצמיחת האוכלוסייה הצעירה אשר בשנים הקרובות תצטרף גם היא למעגל מחפשי הדירות.